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Vender un piso para comprar otro: ¿qué pasa con la hipoteca?

Vender piso para comprar otro

Cuando tienes una hipoteca y quieres vender el inmueble tienes varias opciones: cancelación, subrogación o hipoteca puente

Al comprar una casa, normalmente se firma una hipoteca, la cual suele ser a largo plazo; veinte, veinticinco o incluso más años. Al durar tanto tiempo, en tu vida pueden surgir muchos cambios que pueden generarte la necesidad de cambiarte de casa. Es por esto que hay diferentes alternativas para que puedas vender el piso hipotecado para comprarte otro.

La primera pregunta que surge cuando tienes una hipoteca es si puedes vender una vivienda hipotecada. La respuesta a esto es que sí, que aunque tengas un contrato firmado hay tres maneras para poder llevar a cabo la venta del piso para luego comprar otro. Estas tres maneras son: por cancelación, por subrogación o con una hipoteca puente.

No obstante, debes tener en cuenta que no puedes vender un piso sin cancelar la hipoteca. Recuerda que al firmar la hipoteca, vinculaste la vivienda con la entidad financiera. Por ello, el banco tiene la potestad de negarte la venta. Es por esto que antes de vender la casa, tienes que consultar tus opciones y ver cuál es la mejor.

En España, no es posible vender la vivienda y seguir pagando hipoteca, es decir, las entidades no te permiten vender una casa que aún esté hipotecada. Para vender, lo que tienes que hacer es cancelar la hipoteca, porque antes de firmar cualquier compraventa, la vivienda debe estar libre de cargos.

¿Qué hago con la hipoteca?

Antes de ver los tres métodos para realizar la operación de vender para comprar una casa, hay cierta información que debes tener presente:

  • Precio por el cual compraste el piso.
  • De cuánto es la hipoteca que te queda para pagar.
  • Por cuánto vas a vender el inmueble.

Una vez sabemos esto, hay que valorar las tres opciones:

1- Cancelación de la hipoteca por la venta de la casa

Es la opción más utilizada de las tres y consiste en cancelar la hipoteca existente para dejar el piso libre de cargas antes de formalizar la escritura de compraventa. La hipoteca se puede cancelar ante notario cuando se formaliza la venta de la casa con el nuevo propietario.

Según el precio de la venta del piso, pueden producirse dos situaciones:

  • En el caso de vender por encima del valor que te queda pendiente para pagar en la hipoteca, puedes hacer la cancelación directamente ante el notario. Lo que sucederá es que una parte del cheque por la compra irá directamente al banco para pagar el valor de la hipoteca que quede. La parte restante, la puedes ingresar en cualquier cuenta que esté a tu nombre. Para poder llevar a cabo este trámite, tienes que pedir un certificado de deuda a la entidad prestamista. Y después de la firma en el notario, el comprador tiene que registrar la cancelación de la deuda en el Registro.
  • La otra situación con la que te puedes encontrar es en vender el piso por debajo del valor pendiente de hipoteca. En esta ocasión, si abonas todo lo que has ganado con al venta al banco para la cancelación, aún queda una parte de la deuda pendiente. De este modo, esta deuda pasa a ser un nuevo préstamo. Al suceder esto, lo que debes hacer es valorar si la venta te va a salir a cuenta, un nuevo préstamo puede hacerte encarecer mucho la operación y dificultarte la compra de la nueva casa.

En ambas situaciones, los trámites pueden ser complicados. Por esto, debe quedar registrado ante le notario el pago y la cancelación de la hipoteca. De esta manera, el comprador también se asegura que la casa que compra está libre de cargas.

2- Subrogación de la hipoteca

La subrogación de la hipoteca se produce cuando el vendedor y, por lo tanto, actual propietario de la casa, transmite la hipoteca al comprador y futuro propietario.

Lo más complicado en este método es que el comprador debe estar de acuerdo con las condiciones de la hipoteca, porque es quien pasará a asumir el gasto. Del mismo modo que la entidad financiera tiene que estudiar la situación económica del futuro propietario y nuevo deudor. El banco solo tiene que aprobar o denegar la operación de transmisión, ya que primero tiene que asegurarse que no existe ningún riesgo. Por lo tanto, lo más importante en este tipo de casos es que tanto la entidad como el comprador aprueben las condiciones y vean viable la firma de la hipoteca.

En el caso de una subrogación, te ahorras pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

3- Hipoteca puente

¿Qué es la hipoteca puente? Este concepto surge por la necesidad de comprar una casa cuando aún tienes la tuya en propiedad. Lo que sucede con la hipoteca puente es que en vez de tener dos hipotecas separadas, estas se unifican. El importe de una única hipoteca es menor al de tener dos independientes. Sin embargo, para hacer esta unión, tienes que comprometerte a vender tu casa antigua

Cuando vendas la casa, lo único que tienes que hacer es cancelar la hipoteca con aquella casa y formalizar una nueva ligada al piso que has adquirido. De esta manera, tienes una flexibilidad que las opciones anteriores no tienes. Por ejemplo, unir las hipotecas te permite mudarte rápidamente, lo que puede ser útil si necesitas cambiarte de ciudad con urgencia.

Para vender la casa que tenías tienes un plazo bastante largo, de hecho, como mínimo tiene que ser de 6 meses. Además tienes la comodidad que no tienes que pedir una hipoteca y hacer todo el proceso, sino que únicamente la hipoteca de la nueva casa se adherirá a la que ya tenías.

Sin embargo, hay algún riesgo. Lo que puede suceder es que con el tiempo que tardas para vender tu piso, el precio del mercado baje. Entonces los ingresos que tengas no sean los esperados y te cueste hacer frente a la hipoteca.

Todos estos procesos pueden ser un poco liosos. Comprar una casa es un proceso difícil, así que si ves que necesitas ayuda, lo mejor es contactar con asesores hipotecarios independientes. Desde Finteca estudiaremos tu situación y te buscaremos la mejor solución. Nuestro objetivo es conseguirte la mejor hipoteca. Así pues, si tienes curiosidad de saber cuánto te costaría una hipoteca o quieres empezar a informarte, entra en nuestro simulador hipotecario y nos pondremos en contacto contigo.

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