Qué es el valor hipotecario de un inmueble

valor hipotecario al comprar casa
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El valor hipotecario de una casa es un concepto que escucharás en el proceso de compraventa de tu vivienda si necesitas pedir una hipoteca para poder hacer frente al pago; y será en este valor en el que se basará tu tasación hipotecaria.

El valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH) es el valor del inmueble determinado que se obtiene de una tasación prudente y objetiva de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. El valor de tasación es el que figurará en la hipoteca y no el valor de mercado.

El valor hipotecario es el valor de la vivienda que obtiene de una tasación prudente y objetiva, basada en aspectos que realmente influyan en él, como: el valor del bien a largo plazo, las condiciones del mercado general y local, el uso del inmueble en el momento de la tasación. Por tanto, todos aquellos aspectos o factores más inestables a largo plazo como los elementos especulativos, no se tendrán en cuenta. 

Diferencias entre valor hipotecario y valor de mercado

Vamos a diferenciar entre valor hipotecario y valor de mercado, ya que son conceptos relacionados que a menudo pueden confundirse. Anteriormente, el valor de mercado era el que se utilizaba como referencia para basar la tasación de una hipoteca. Ahora la cosa ha cambiado y se ha sustituido en la tasación hipotecaria por el valor hipotecario. 

  • El valor de mercado, es aquel precio que el propietario de una vivienda podría obtener de su venta. Sin embargo, se trata de un valor muy cambiante e inestable y que depende del momento en el que se compra o se vende la vivienda. 
  • El valor hipotecario pretende ser un valor objetivo y libre de especulaciones y será lo que cuenta y entra en juego a la hora de tasar la hipoteca de tu nueva casa. 

Métodos de valoración hipotecaria

Los métodos técnicos de valoración hipotecaria según las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras son:

Método del coste

Se aplica en la valoración inmuebles en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.

Método de comparación

 Se aplica en inmuebles sobre los que existe derecho de superficie o para la valoración de concesiones administrativas

Método de actualización de rentas 

Se aplica en la valoración de viviendas que puedan producir rentas a excepción de aquellas con opción a comprar por parte del inquilino.  Se calcula de acuerdo a la siguiente fórmula: 

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VA = Valor actual.

Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.

Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej.

tk = Número de períodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk.

i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.

n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados.

Método residual

Se puede aplicar a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.

Recuerda que a la hora de comprar una casa es importante que sepas si su precio se ajusta a su valor real, ya que al contratar una hipoteca, el préstamo que te ofrecerá el banco será en base a este valor y no al precio marcado por el propietario.

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