¿Qué significa subrogar una hipoteca?

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El mercado hipotecario está evolucionando cada vez más y hay momentos en los que las condiciones que se ofrecen actualmente son más atractivas en comparación con las de hace unos años. Frente a esta situación, han surgido nuevos sistemas que presentan la posibilidad de cambiar de entidad financiera y así conseguir mejoras en un préstamo hipotecario.

Actualmente existen dos maneras de cambiar un préstamo de una entidad a otra: la formalización de una nueva hipoteca o la subrogación. Ambas opciones, conllevarán gastos extras como la comisión por cancelación anticipada, en caso de concretar un nuevo préstamo. Por lo general, los gastos asociados a la cancelación son más altos que los de subrogar una hipoteca.

La subrogación es un trámite que permite al consumidor traspasar su préstamo hipotecario de un banco a otro, o de un titular a otro. Esto significa que la operación no se extingue, sino que sigue vigente ya sea en otra entidad bancaria o con otro propietario.

Frente a una subrogación hipotecaria pueden encontrarse dos situaciones:

  • El titular de la hipoteca desea cambiar de banco para mejorar las condiciones.
  • El titular es sustituido por otra persona, en caso de compraventa de una vivienda sobre la que recae una hipoteca.

Subrogación por cambio de acreedor

Generalmente, cuando un cliente opta por la subrogación, lo hace para mejorar las condiciones de financiación de su contrato original y que su cuota mensual sea menor.

No obstante, la entidad bancaria inicial puede proponer, ante un notario, igualar o mejorar la oferta de la nueva entidad. En este caso, el cliente se vería obligado a mantener el préstamo hipotecario en el banco antiguo, siempre y cuando sea con unas condiciones mejoradas.

Subrogación por cambio de deudor

El tipo de subrogación relacionada con el deudor consiste en reemplazar al titular de una hipoteca por otra persona. En el momento de formalizarse la compraventa, el comprador del inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo del vendedor.

Mediante este proceso es posible ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva. Sin embargo, es una operación con ciertas limitaciones:

  • No es posible elegir el banco en el que será pagada la hipoteca. El nuevo prestatario debe permanecer en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Sin embargo, será posible, al cabo de unos años y asumiendo los costes de la operación, trasladarse a otro banco.
  • Las condiciones de la hipoteca no podrán ser negociadas, ya que se heredan las firmadas por la persona que subroga la hipoteca.

¿Cuáles son las condiciones que mejoran al subrogar una hipoteca?

Las condiciones que pueden mejorar dentro de una subrogación de acreedor son:

  • El interés hipotecario: el cliente sería capaz de rebajar o cambiar el tipo de interés de su préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca variable a otra de tipo fijo.
  • La vinculación y las comisiones: a través de la subrogación de hipoteca algunas comisiones, como la amortización anticipada o la novación, o la vinculación a los planes de pensiones podrían ser revocadas.
  • Las cláusulas “abusivas”: si la hipoteca posee alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, el traslado podría facilitar la eliminación de las mismas. Además, es posible reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior, suprimir el índice IRPH y otros intereses de demora.
  • El plazo de reembolso: el traslado a una nueva entidad podría disminuir o ampliar el período de devolución del préstamo hipotecario.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca?

Hay que tener en cuenta que no todos pueden solicitar una subrogación hipotecaria. Los clientes que deseen llevar a cabo este proceso deberán cumplir una serie de requisitos:

  • Poseer una buena situación laboral y financiera. Es importante contar con un buen salario, un trabajo estable y pocas deudas.
  • El capital pendiente no puede superar el 80% del valor de la vivienda. De no ser así, prácticamente ningún banco aprobará la solicitud.
  • Que las cuotas hayan sido pagadas durante al menos dos años. Este requisito es imprescindible para demostrar que el cliente ha sido capaz de afrontar la hipoteca.

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