¿Qué significa subrogar una hipoteca?

hipoteca puente
Valora este post

El mercado hipotecario está evolucionando cada vez más y hay momentos en los que las condiciones que se ofrecen actualmente son más atractivas en comparación con las de hace unos años. Frente a esta situación, han surgido nuevos sistemas que presentan la posibilidad de subrogar una hipoteca o  cambiar de entidad financiera y así conseguir mejoras en un préstamo hipotecario.

¿Qué es subrogar una hipoteca?

Subrogar una hipoteca permite al consumidor traspasar su préstamo hipotecario de un banco a otro, o de un titular a otro. Esto significa que la operación no se extingue, sino que sigue vigente, ya sea en otra entidad bancaria o con otro propietario.

Tipos de subrogación de hipoteca

Actualmente, existen dos maneras de cambiar un préstamo de una entidad a otra: la formalización de una nueva hipoteca o la subrogación. Ambas opciones conllevan gastos extras como la comisión por cancelación anticipada, en caso de concretar un nuevo préstamo. Por lo general, los gastos asociados a la cancelación son más altos que los de subrogar una hipoteca.

Frente a una subrogación hipotecaria pueden encontrarse dos situaciones:

  • El titular de la hipoteca desea cambiar de banco para mejorar las condiciones.
  • El titular es sustituido por otra persona, en caso de compraventa de una vivienda sobre la que recae una hipoteca.

Subrogación por cambio de acreedor

Generalmente, cuando un cliente opta por la subrogación, lo hace para mejorar las condiciones de financiación de su contrato original y que su cuota mensual sea menor.

No obstante, la entidad bancaria inicial puede proponer, ante un notario, igualar o mejorar la oferta de la nueva entidad. En este caso, el cliente se vería obligado a mantener el préstamo hipotecario en el banco antiguo, siempre y cuando sea con unas condiciones mejoradas.

Subrogación por cambio de deudor

El tipo de subrogación relacionada con el deudor consiste en reemplazar al titular de una hipoteca por otra persona. En el momento de formalizarse la compraventa, el comprador del inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo del vendedor.

Al subrogar una hipoteca es posible ahorrarse el coste de firmar una hipoteca nueva. Sin embargo, es una operación con ciertas limitaciones:

  • No es posible elegir el banco en el que será pagada la hipoteca. El nuevo prestatario debe permanecer en el banco con el que el anterior tenía contratada la hipoteca. Sin embargo, será posible, al cabo de unos años y asumiendo los costes de la operación, trasladarse a otro banco.
  • Las condiciones de la hipoteca no podrán ser negociadas, ya que se heredan las firmadas por la persona que subroga la hipoteca.

Requisitos para subrogar una hipoteca

Hay que tener en cuenta que no todos pueden solicitar una subrogación hipotecaria. Los clientes que deseen llevar a cabo este proceso deberán cumplir una serie de requisitos:

  • Poseer una buena situación laboral y financiera. Es importante contar con un buen salario, un trabajo estable y pocas deudas.
  • El capital pendiente no puede superar el 80% del valor de la vivienda. De no ser así, prácticamente ningún banco aprobará la solicitud.
  • Que las cuotas hayan sido pagadas durante al menos dos años. Este requisito es imprescindible para demostrar que el cliente ha sido capaz de afrontar la hipoteca.

Condiciones que mejoran al subrogar una hipoteca

Las condiciones que pueden mejorar dentro de una subrogación de acreedor son:

  • El interés hipotecario: el cliente sería capaz de rebajar o cambiar el tipo de interés de su préstamo hipotecario, como por ejemplo pasar de una hipoteca variable a otra de tipo fijo.
  • La vinculación y las comisiones: a través de la subrogación de hipoteca, algunas comisiones, como la amortización anticipada o novación y la vinculación a los planes de pensiones podrían ser revocadas.
  • Las cláusulas “abusivas”: si la hipoteca posee alguna condición abusiva, como las cláusulas suelo, el traslado podría facilitar la eliminación de las mismas. Además, es posible reclamar la devolución del suelo a la entidad anterior, suprimir el índice IRPH y otros intereses de demora.
  • El plazo de reembolso: el traslado a una nueva entidad podría disminuir o ampliar el período de devolución del préstamo hipotecario.

Proceso para la subrogación hipotecaria

Hasta la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, este sería el proceso para llevar a cabo una ampliación de hipoteca:

  1. Encontrar una oferta más atractiva de la que ya tienes contratada y proponer a la nueva entidad el cambio.
  2. Comunicar al banco con el que tienes la hipoteca contratada que quieres cambiar. Y, además, también debe pedir la información sobre el préstamo. Desde ese día, tu banco tiene 15 días para anular la operación.
  3. Esperar contraoferta Sin embargo, este dispone de 10 días para presentarte una contraoferta con unas condiciones mejores a las que te hacía la nueva entidad. Si la contraoferta es mejor, estás obligado a quedarte. No obstante, si no es capaz de mejorar la oferta del nuevo banco, eres tú quien decide qué hacer con tu hipoteca.

Con la puesta en marcha de la nueva ley hipotecaria, el cliente ha pasado a ser el único con poder de decisión.

  1. Cuando aceptes la oferta de la nueva entidad, esta tendrá que notificar al banco con el que tienes la hipoteca, que tiene 7 días para certificar el importe que vas a subrogar.
  2. Después de comunicar la información, el banco tendrá 15 días para presentarte una contraoferta. Si no la aceptas, se pasará directamente a la subrogación.

Costes asociados al cambio de banco

Las entidades financieras van variando las condiciones de sus hipotecas en función del mercado. Por lo tanto, no tiene el mismo coste un préstamo que se hizo hace años que uno que se firma actualmente.

Parece que la subrogación es la solución a todo esto, porque te va a llevar a pagar menos. Sin embargo, tienes que considerar que hacer este cambio tiene unos costes con los que debes hacer frente:

  • Honorarios de la gestoría
  • Costes del cambio en el registro
  • Nuevos aranceles notariales por la nueva documentación
  • Comisión por cancelación o subrogación (aunque dependerá de si lo firmaste o no con el contrato de la hipoteca)

Preguntas frecuentes

En el momento en que te planteas cambiar la hipoteca de banco, lo más probable es que empieces a oír y leer la palabra subrogación por todas partes. Pero, ¿es lo mismo cambio de banco que subrogación? La respuesta es que sí. La subrogación de acreedor quiere decir cambiar la entidad que presta el dinero.

Aunque no esté relacionado con el cambio de banco, también debes saber que existe la subrogación del deudor. Aunque no tenga nada que ver con las entidades, es importante tener en cuenta este concepto.

Desde el punto de vista del vendedor, podrá cambiar titularidad la vivienda y ahorrarse los gastos de cancelación de la hipoteca. Desde el punto de vista del comprador, se ahorrará las comisiones de apertura de la hipoteca y los gastos de tasación de la hipoteca. 

Te puede interesar...

Compartelo en

Deja un comentario